При покупке недвижимости за рубежом вопрос получения ипотеки в зарубежном банке достаточно часто
возникает у наших соотечественников. И действительно, у ипотеки за рубежом есть два главных преимущества.
Проценты по ипотечному кредиту в Европе значительно ниже, чем в России, а, как известно, дешевый кредит
– это выгодно. В Швейцарии, к тому же, процентные ставки по ипотечному кредиту одни из самых низких в
Европе и составляют при фиксированной ставке в среднем 3,75%.
Работая с ипотекой в Европе, Вы создаете кредитную историю, которая играет огромную роль, если в Ваших
планах дальнейшие инвестиции за рубежом (например, покупка недвижимости и других активов, открытие
нового бизнеса и т.д). Стоит особо отметить, что построение взаимоотношений с зарубежным банком
открывает для вас многие двери для развития Вашей деятельности за рубежом.
Дополнительное преимущество: если банк, выдающий ипотеку, – это швейцарский банк. Банки этой страны
известны во всем мире своей стабильностью и надежностью. Копия договора ипотечного кредитования или
подтверждение о выделении финансирования швейцарским банком является своего рода гарантом при подписании
договора купли-продажи недвижимости у нотариуса. Часто в случае предоставления ипотеки покупателю
выдается чек швейцарского банка, который передается нотариусу в момент подписания договора
купли-продажи. Это является достаточным для начала регистрации сделки.
Несмотря на все сомнения со стороны наших соотечественников, ипотека в Швейцарии возможна, вполне
реальна и весьма эффективна. Как правило, российские граждане, не имеющие кредитной истории в
швейцарском банке, могут рассчитывать на 50–60 процентов финансирования. Обычно ипотечный кредит выдается
сроком от 2-х до 10 лет. По истечении срока кредит можно продлить, предварительно переговорив с банком
о новых, зачастую еще более выгодных условиях. В Швейцарии распространена практика выплаты «тела
кредита» по истечении срока финансирования.
Проценты по ипотеке выплачиваются, как правило, ежеквартально. Процентные ставки, как известно, могут
быть «фиксированными» и «плавающими». «Фиксированная» ставка предоставляется банком в момент заключения
договора ипотечного кредитования и остается неизменной на протяжении всего срока ипотеки. «Плавающая»
ставка определяется рынком и регулярно корректируется. При относительно низких рыночных процентных
ставках и тенденциях к дальнейшему их повышению, имеет смысл выбирать «фиксированную» ставку. Такая
ситуация на данный момент типична для Швейцарии. Наоборот, при высоких процентных ставках по ипотечному
кредиту (как, например, в России) и рыночных тенденциях к их снижению, выгоднее выбрать «плавающую»
ставку.
Каким же образом швейцарский банк принимает решение о выдаче ипотеки российскому гражданину, и какие
шансы имеют наши соотечественники в получении кредита? Прежде всего, стоит отметить, что любой банк
всегда принимает решение индивидуально. Банк обязательно попросит личной встречи с будущим
кредитополучателем. В первом разговоре с банком Вам зададут ряд общих вопросов и/или попросят заполнить
и подписать так называемую личную конфиденциальную декларацию (self-inquiry confidential financial
statement) с указанием Вашего имени и фамилии, даты рождения, основной деятельности, семейного
положения, места жительства, места работы и должности, имени супруги (супруга), имен и возраста детей.
Банк поинтересуется размером Вашего дохода за прошлый год, а также общим размером капитала и состояния,
которым Вы обладаете.
На основании данной информации, банк может также запросить дополнительные документы, подтверждающие
наличие и происхождение денежных средств. Например, для физических лиц это может быть подтверждение
с места работы и/или справка о доходах в ИФНС. Для юридических лиц – финансовый отчет фирмы за
последние 3 года. С выдачей кредитов компаниям, зарегистрированным в Швейцарии, дело обстоит несколько
проще, поскольку такую компанию можно легко проверить внутри Швейцарии.
Банк, как правило, просит предоставить дополнительные гарантии в размере около 20% от стоимости
приобретаемого объекта недвижимости. Это могут быть любые активы, которыми Вы владеете (денежные
средства на счете, ценные бумаги, земельный участок и т.д.). Если, например, покупатель приобретает
объект коммерческой недвижимости, приносящий определенный годовой доход, то данный доход может частично
или полностью являться гарантией для кредита. В случае с приобретением жилой недвижимости нужно быть
готовым предоставить дополнительные гарантии или открыть депозит в швейцарском банке, положив на него
определенную сумму, из которой банк будет впоследствии удерживать проценты по кредиту.
После изучения документов банк принимает решение о выдаче ипотеки. Стоит еще отметить, что не все банки
Швейцарии готовы и могут работать с иностранцами. Дело в том, что данное направление, по сути, требует
создавать отдельные подразделения, занимающиеся проверкой платежеспособности иностранцев и происхождения
их капиталов. Это требует, в свою очередь, дополнительных расходов, на которые некоторые банки не готовы
идти, например, в силу ограниченности ресурсов (мелкие частные банки) или в силу своей специализации
на каком-то одном виде деятельности (например, инвестиционные банки).
Таким образом, швейцарские банки, работающие с иностранцами, – это, обычно, крупные и средние банки.
Для российских клиентов «вход» в такой банк возможен, как правило, только через специальный отдел по
работе с иностранными клиентами, называемый private banking. Стоит отметить, что предпочтения в этом
случае отдаются состоятельным гражданам со значительными капиталами, ибо основной целью отдела private
banking является не выдача ипотечных кредитов, а привлечение денежных инвестиций в различные банковские
продукты и услуги.
|
