Традиционно Швейцария хорошо известна как международный центр туризма и банковского дела, а также
как прекрасное место отдыха зимой и летом. Все больше наших соотечественников ежегодно посещают
Швейцарию – как с туристическими, так и с бизнес-целями. И многие из них отдают предпочтение этой
стране при покупке недвижимости на берегу живописного озера или в альпийских районах.
При принятии решения о покупке недвижимости в Швейцарии необходимо оценить Ваши пожелания и требования
к объекту недвижимости по трем основным параметрам: назначение недвижимости (для личного пользования
или для получения дохода); цена; инфраструктура.
Назначение недвижимости
Прежде всего необходимо разграничить недвижимость по назначению (коммерческая или жилая), т.к. в
Швейцарии разные типы недвижимости предусматривают, соответственно, и разные возможности,
предоставляемые иностранным гражданам.
Если основной целью покупки является получение дохода, то такая недвижимость относится к категории
коммерческой. Российские граждане могут без ограничений приобретать объекты коммерческой недвижимости
в Швейцарии (офисные здания, торговые помещения, гостиницы, рестораны и т.д.). Коммерческая недвижимость
интересна с точки зрения получения постоянного дохода в долгосрочной перспективе (например, от арендных
платежей).
В сравнении с банковским вкладом (ставка процента в швейцарских франках – от 0,25% до 1,5%),
инвестиция в коммерческую недвижимость может приносить значительно больший доход (от 7% до 12% годовых)
при минимальных рисках.
Немаловажно также, что коммерческую недвижимость можно продать в любой момент безо всяких ограничений.
Наконец, коммерческую недвижимость можно приобретать как на физическое, так и на юридическое лицо.
Если же Вы хотите приобрести недвижимость для личного пользования, то по швейцарскому законодательству
иностранцам разрешено покупать дома или апартаменты для отдыха. Не стоит забывать, что в этом случае
основной целью покупки недвижимости должно быть именно личное пользование, а не желание сдать свое жилье
в аренду. Кроме того, владелец должен использовать купленную им собственность как минимум 3 недели, но
не больше 11 месяцев в году.
При этом сдавать жилье в аренду можно. Местные власти к этому относятся нормально, если срок сдачи в
аренду не превышает 6 месяцев в году. Предполагается, что остальное время Вы используете дом для личного
пользования (т.к. цель покупки, повторим, таковой и является).
Российские граждане – нерезиденты Швейцарии – могут приобрести и владеть только одним объектом
недвижимости для личного пользования; при этом жилая площадь дома или квартиры не должна превышать 200
м2. Эти правила зафиксированы в земельном реестре.
При покупке иностранцами жилой недвижимости в Швейцарии, также существуют некоторые ограничения,
например, по срокам перепродажи: жилая недвижимость не может быть продана в течение 5, а во многих
случаях и 10 лет с момента покупки. Исключением могут являться определенные форс-мажорные обстоятельства
(например, осложнившееся состояние здоровья или внезапные финансовые трудности), но только если удастся
доказать, что данные обстоятельства возникли после покупки недвижимости. Данным ограничениям есть
простое объяснение: швейцарские власти стараются таким образом предотвратить ценовые спекуляции на
рынке.
Цена
Цену недвижимости определяет рынок. Прежде всего, цена объекта зависит от его местоположения. Например,
в туристических регионах, таких, как Монтре, Лозанна и регион Женевского озера, цены на жилую
недвижимость (а они здесь начинаются от 4.000–6.000 SFr. за м2) в среднем на 30% выше, чем в других
близлежащих регионах (скажем, Фрибурге или Берне). Однако, для иностранцев именно в этих регионах,
называемых кантонами, ежегодно предоставляется наибольшее количество «разрешений» на покупку.
Кантоны Швейцарии, где иностранцам разрешено приобретать недвижимость для отдыха:
- французская Швейцария – Вализ (Valais), Ват (Vaud), Фрибург (Fribourg),
Ноенбург (Neuenburg), Юра (Jura)
- немецкая Швейцария – Берн (Bern), Люцерн (Luzern), Граубюнден
(Graubuenden), Санкт-Галлен (St. Gallen), Шаффхаузен (Schaffhausen),
Аппенцель (Appenzell), Швиц (Schwyz), Ури (Uri), Нидвальден (Nidwalden),
Обвальден (Obwalden)
- итальянская Швейцария – Тесин (Ticino)
В кантонах Цюрих и Женева не разрешена продажа жилой недвижимости иностранцам – нерезидентам Швейцарии.
Цена в разных регионах Швейцарии может различаться в зависимости от таких факторов, как состояние дома,
год постройки, инфраструктура дома и прилегающей местности. Вид из окон тоже часто оказывает влияние
на цену. Например, дом, стоящий на возвышенности и имеющий красивый вид на озеро и горы, может стоить
(в расчете на 1 м2) на 20–30% дороже, чем дом, не имеющий такого вида из окон.
Инфраструктура
Где бы хотелось иметь дом в Швейцарии: на берегу озера или в горах? Этим вопросом часто задаются
российские покупатели. Если Вы любите горнолыжный спорт, то хорошо бы приобрести дом в горах, желательно
недалеко от подъемников. Однако летом хотелось бы также проводить время на озере, катаясь на яхте и
просто наслаждаясь купанием и созерцанием заката солнца. Что же выбрать? Нет ничего проще, ведь это –
Швейцария!
Можно купить дом там, где есть и озеро, и горы. Для этого идеально подходит, например,
регион Женевского озера, окруженный швейцарскими и французскими Альпами.
Для молодых семей с детьми важными факторами при выборе дома часто являются близость города, магазинов,
детского сада или врачебной практики. Для людей более старшего возраста желательным может быть наличие
поблизости термальных источников или SPA-курортов. Термальные источники имеются в городах Баден,
Бад Рагац, Скуоль, Шенбюль (немецкая Швейцария), а также Лейкербад, Ивердон ле Ба, Лаве ле Ба
(французская Швейцария).
Расходы при покупке и расходы на содержание
При покупке недвижимости в Швейцарии платится налог на передачу земельной собственности, который
составляет от 2% до 5% от стоимости объекта. Исключением является кантон Цюрих, в котором данный налог
не взимается. При покупке объекта также оплачивается часть нотариальных расходов (0,5%) и расходы по
внесению изменений в Реестр прав собственников (0,5%).
Налог на имущество в Швейцарии составляет 0,2–0,6% и рассчитывается исходя из величины вложенного
капитала. Поземельный налог составляет 0,3–0,5% от оценочной стоимости объекта. Оба налога выплачиваются
один раз в году.
В процессе владения недвижимостью также оплачиваются расходы на содержание и управление (коммунальные
платежи, страхование, мелкие ремонтные расходы, консьерж и т.д.), которые, как правило, составляют
для коммерческой недвижимости 15–20% от ежегодного дохода (например, от арендных платежей). Ежегодные
расходы на содержание дома или апартаментов рассчитываются, как правило, на 1 м2 площади или исходя из
числа комнат. Например, для 3-комн. квартиры площадью 100 м2 величина ежегодных расходов на
содержание (коммунальные платежи, страхование, мелкие ремонтные расходы, консьерж и т. д.) составляет
приблизительно 5.000 € в год. Необходимо быть готовым к тому, что Ваша недвижимость будет требовать
постоянных ежегодных расходов на содержание вне зависимости от того, сколько времени в году Вы будете
ее использовать.
Подоходный налог в Швейцарии уплачивается один раз в год и составляет (в зависимости от дохода по
недвижимости) для физических лиц от 17% до 42% – чем выше доход, тем выше налог. По жилой недвижимости
также выплачивается подоходный налог, даже в случае, если Вы не сдаете ее в аренду и не получаете
фактического дохода. Налоговые инстанции рассчитывают подоходный налог из формально возможного дохода
(как если бы недвижимость сдавалась в аренду), по средней ставке около 6% от стоимости объекта
недвижимости, которая была уплачена при покупке.
Кредитование
Для российских граждан в Швейцарии существует возможность получения кредита на покупку недвижимости
через один из местных банков. Процент по ипотечному кредиту составляет в стране в среднем от 3,75%
до 4,5%, в зависимости от вида недвижимости (коммерческая или жилая). Как правило, кредит выдается
сроком от 2-х до 10 лет. Сумма кредита для иностранных покупателей недвижимости обычно составляет
50–60% от стоимости; каждый случай рассматривается банком индивидуально.
Виза
Приобретенная недвижимость в Швейцарии является основанием для получения туристической визы, которая
дает право гражданину России находиться в стране до 6 месяцев в году – 2 поездки продолжительностью
до 3-х месяцев каждая.
Вид на жительство
В Швейцарии получение вида на жительство и покупка недвижимости никак не связаны между собой. Покупка
недвижимости не дает права или основания для получения вида на жительство. Но вид на жительство можно
получить, например, открыв в Швейцарии компанию или купив готовый бизнес. У состоятельных граждан,
если они достигли возраста 55 лет и могут доказать наличие у них определенного капитала, есть
возможность получить вид на жительство без права на работу.
Стоить отметить, что получение ВНЖ очень индивидуальный процесс, требующий серьезных инвестиционных
вложений и основанный на тесной работе с юристами. Тем не менее в последнее время он интересует россиян
все больше и больше. Что и неудивительно – современная Швейцария славится не только своими банками,
часами и шоколадом; она давно завоевала славу одного из лучших на земле мест для жизни.
|
